Comment financer votre résidence secondaire ?
Vous souhaitez trouver votre bonheur parmi plusieurs biens de prestige dans le Morbihan ou tout simplement acheter une résidence secondaire en Bretagne et vous vous demandez quels sont les modes de financements possibles pour ce type de biens.
En réalité, il y a trois formules qui vont vous permettre de financer votre résidence secondaire ou celle où vous souhaitez prendre votre retraite :
financement classique par prêt immobilier,
achat en démembrement,
mise en location de la résidence secondaire.
Les deux dernières solutions n’exonèrent pas de l’obtention d’un prêt bancaire mais permettent avant tout de diminuer l’effort d’épargne pour l’acquéreur.
Voyons cela dans le détail.
Financement classique par prêt immobilier
Comme pour n’importe quels autres types de financement par emprunt bancaire, la décision de la banque dépend essentiellement de la situation personnelle du candidat emprunteur et des garanties qu’il pourra donner en contrepartie du prêt.
L’hypothèque adossée à la résidence principale est une solution pertinente dans la mesure où l’emprunteur est pleinement propriétaire du bien immobilier.
S’il reste encore un emprunt à courir sur la résidence principale, il existe la solution de l’hypothèque rechargeable. Cela permet à l’emprunteur de « recharger son hypothèque » à hauteur de la partie de crédit déjà remboursée.
Dans le cas où vous êtes locataire de votre résidence principale, il est possible de souscrire un prêt pour acheter une résidence secondaire. Comme pour la résidence principale, il sera généralement nécessaire de prévoir un apport conséquent de 20 à 40 % pour une durée du prêt allant souvent de 10 et 15 ans. Cette formule est de plus en plus utilisée car beaucoup de salariés préfèrent habiter dans une zone proche de leur lieu de travail mais où les prix au mètre carré sont trop élevés pour qu’ils puissent acquérir une résidence principale. Ils peuvent ainsi acheter un bien en vue de la retraite ou d’un changement de vie.
L’achat en démembrement
Cette option ne fonctionne que dans le cas où vous souhaitez acheter un bien pour votre retraite.
Dans cette hypothèse, vous achetez la nue-propriété d'un logement et une autre personne en possède l'usufruit.
Cette formule présente des avantages fiscaux conséquents et permet d’acheter un bien avec une décote importante, de l’ordre de plusieurs dizaines de pourcents.
Selon la durée de la convention de démembrement, une clé de répartition permettra de valoriser la nue-propriété et l’usufruit. En règle générale, pour un démembrement sur 15 ans, la nue-propriété est valorisée à 60% du prix du bien immobilier et l’usufruit à 40%. En clair, vous achetez le bien à 60 % de sa valeur et vous en serez définitivement propriétaire au bout de 15 ans. Pendant cette période, vous ne recevrez pas de loyers de l’usufruitier.
L’inconvénient réside dans le fait que vous ne pouvez pas jouir de votre bien avant plusieurs années.
La mise en location de la résidence secondaire
De la même manière que pour l’achat en démembrement, cette formule s’adresse plus particulièrement à ceux qui veulent acquérir un bien en vue de la retraite. Il s’agit là de mettre en location le logement afin d’alléger les mensualités de prêt en recevant en compensation des loyers qui viendront s’ajouter à vos revenus (revenus fonciers ou Bic).
La location nue ou meublée vous permet également de bénéficier de certains dispositifs de défiscalisation (LMNP, LMP, loi Pinel, etc.).
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